バンコクのコンドをAirbnbで貸すのは合法か？30日ルール・建物規約・ホテル法改正案をオーナー向けに整理

結論：1泊単位の貸し出しは、バンコクでは今もリスクが高い

バンコクのコンドをAirbnbで1泊単位で貸せるかという問いへの答えは明確です。一般的な居住用コンドを1カ月未満で貸すことは、原則として合法ではありません。

ホテル法の改正法案は原則承認を受けましたが、まだ法律にはなっていません。法改正を見越して先に掲載するオーナーもいますが、改正前の現時点では法的な裏付けがありません。

さらに、取り締まりの方法も変わりました。税務、入国管理、区役所の記録を予約プラットフォームのデータと照合する、データ主導の摘発が進んでいます。

この記事では、30日ルール、建物規約、ホテル法改正案の3点を整理します。そのうえで、11月の駐在員需要期に合法的に収益を確保する方法を、オーナー目線で解説します。

30日ルール・建物規約・ホテル法改正案：バンコクのコンドAirbnbを縛る3つのルール

バンコクのコンドをAirbnbで貸すのは合法ですか？

一般的な居住用コンドミニアムを1カ月未満で貸すことは、原則として合法ではありません。ホテル法の改正案は原則承認の段階で、まだ施行されていません。現時点で安全なのは、30日以上の定期賃貸契約を結び、建物規約も確認することです。

第1のルール：国の法律（1カ月未満は原則不可）

最も基本になるのは、居住用コンドの1カ月未満の賃貸は原則として違法という点です。Airbnbに掲載できることと、合法に運用できることは別の話です。

そのため、観光のハイシーズンに1泊単位の需要が高まっても、30日以上の定期契約に切り替えるのが安全な選択肢です。

第2のルール：建物規約（法律より厳しいことが多い）

見落とされやすいのが、管理組合（ジュリスティック・パーソン）が定める建物規約です。多くの建物は、最低6カ月または12カ月の賃貸契約を義務づけています。

観光エリアの建物では、規約に違反したオーナーへの罰金や、宿泊者のキーカード停止を行うケースが増えています。

現場で最も多い誤解は「30日以上の契約なら問題ない」というものです。実際には、最低12カ月の契約を求める建物で1カ月契約を繰り返せば、国の法律の基準は満たしていても建物規約には違反します。ゲストのキーカードが止められれば、その日から収入は途絶えます。購入や掲載の前に、まず管理事務所で最新の規約を書面で入手してください。

第3のルール：ホテル法改正案（承認済みだが未施行）

ホテル法の改正法案は原則承認されていますが、まだ法律ではありません。改正後の条件、施行日、対象となる建物の範囲は、現時点では確定していません。

改正を前提にした利回り計算や物件購入は、まだ判断材料が足りない段階です。施行が正式に告示されるまでは、30日以上の定期契約を前提に考えるのが現実的です。

オーナー向けチェックリスト：Airbnbや短期掲載の前に確認すべき項目

データ照合による摘発が進むなか、確認不足は罰金や収入の途絶に直結します。掲載前に、次の項目を一つずつ確認してください。

• 契約期間：すべての契約を30日以上の定期契約にしているか。1カ月未満の貸し出しは原則として合法ではありません。
• 建物規約の最低契約期間：管理組合が最低6カ月または12カ月を求めていないか。法律より規約が優先される場面が多くあります。
• 建物の立地：観光エリアにある建物か。こうした建物では、罰金やゲストのキーカード停止を行うケースが増えています。
• 税務記録との整合性：申告している賃料収入は、予約サイト上の稼働実績と一致しているか。税務データは予約プラットフォームと照合されています。
• 入管・区役所の記録：入居者情報や届出の内容は一貫しているか。入国管理局や区役所の記録も照合の対象です。
• ホテル法改正の進捗：改正案は原則承認の段階で、未施行です。施行が正式に決まるまでは、改正を前提に運用しないことが大切です。
• 管理費の負担：空室期間が長くなっても、管理費と修繕積立金の支払いは続きます。たとえばアーリーの新築VIA ARIでは、管理費が1平米あたり95バーツ、修繕積立金が1平米あたり700バーツと公表されています。詳しくはVIA ARI（サンシリ）の管理費と竣工スケジュールのレビューをご覧ください。

短期貸しに頼らない収益設計：11月の駐在員需要とバンコクの賃貸利回り

バンコクでは、11月に駐在員の着任がピークを迎えます。1泊単位の観光需要を追うよりも、この時期に30日以上、できれば建物規約に合った長期契約で入居者を確保するほうが、法的にも収益面でも安定します。

エリア別の1ベッドルーム賃料の目安

• スクンビット中心部、シーロム／サトーン：25,000〜60,000バーツ
• アーリー、パヤタイ：18,000〜38,000バーツ（アーリーの賃料中央値は約23,000バーツ、表面利回りは5%）
• オンヌット、ラマ9、ラチャダー：13,000〜28,000バーツ
• ベーリン駅周辺とその先：スタジオ・1ベッドルームで15,000〜22,000バーツ

ラマ9では、G TowerやUnilever Houseといったオフィスが職住近接の需要を支えています。2026年の入居率は88%超、賃貸利回りは5〜6%と報告されています。Lumpini Placeのような大規模物件は、手頃な賃料と信頼できる設備から、常に需要が高い状態です。比較の詳細はラマ9とトンローのエリア別家賃比較をご覧ください。

賃料の上昇は期待しすぎない

市内全体の賃料は、2025年初めと比べて2〜3%の上昇にとどまっています。JLLは、賃貸契約の非更新がアパートメントの賃料を押し下げている一方で、コンド市場は安定していると分析しています。

市場には65,300戸を超える売れ残り在庫があり、入居者にとっては選択肢が豊富な状況です。表示されている利回りは募集価格ベースの数字なので、実際の利回りとは差があります。バンコクのコンド賃貸利回りの実態（掲載物件ベースでは4.4%）も併せて確認し、賃料上昇ではなく利回りを基準に収益を見積もるのが堅実です。

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建物名と間取り図をお送りいただければ、建物規約の最低契約期間、観光エリアでの取り締まり事例、エリア別の賃料相場をもとに、合法的に運用できる賃料と契約期間の目安をお返しします。

これから購入を検討する方には、短期賃貸を規約で認めているかどうかを含め、候補物件の規約確認と内覧の手配も承ります。

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