バンコク コンド賃貸利回りの実態：5,839件の掲載データが示す中央値4.4%、広告の「6〜8%」は本当か

広告の6〜8%と、掲載データの4.4%

バンコクのコンド賃貸利回りは、広告で見かける6〜8%ではありません。PropertySightsが2026年10月に集計した5,839件の掲載データでは、グロス利回りの中央値は4.4%でした。四分位範囲は3.9〜5.0%です。

11月は駐在員の転勤シーズンで、投資用コンドの宣伝が一年で最も多くなる時期です。だからこそ、パンフレットの数字ではなく、実際の掲載データで収支を試算する必要があります。

都心の一等地チットロムでは、中央値の売出価格が1㎡あたり260,563バーツで、グロス利回りは4.1%にとどまります。管理費、空室、税金を差し引くと、エージェント各社の推計でも実質利回りは3.5〜5.5%まで下がります。

5,839件の掲載データで検証するバンコクのコンド賃貸利回り

バンコクのコンドの実際の賃貸利回りは何%？

バンコクのコンドの実勢グロス利回りは、中央値で4.4%です。2026年10月の掲載5,839件の分析では、四分位範囲が3.9〜5.0%、チットロムは4.1%でした。広告でよく見る6〜8%ではなく、4〜5%を前提に試算するのが現実的です。

市内全体の中央値：売出価格182,143バーツ/㎡、賃料696バーツ/㎡/月

市内全体の売出価格の中央値は1㎡あたり182,143バーツです。賃料の中央値は1㎡あたり月696バーツです。この2つの数字を並べると、6〜8%という利回りが例外的な水準であることがわかります。

エージェント各社のエリア別レンジは次のとおりです。サトーン〜シーロム（チョンノンシー、スラサック）は4.5〜6.0%、アーリーは5〜6.5%、オンヌット・ベーリン・バンナーは6〜8%とされています。どのレンジも掲載データの中央値4.4%より1〜3ポイント高く、最も条件が良い場合の数字と考えるべきです。

44㎡・450万バーツで試算すると差はいくらか

REICのデータから計算すると、2026年第2四半期に外国人が購入したコンドは平均で約44㎡、約450万バーツでした。これを例に計算すると、利回り6%なら年27万バーツ（月22,500バーツ）、4.4%なら年19.8万バーツ（月16,500バーツ）になります。

差は年間7.2万バーツです。しかもこれは管理費、空室期間、税金を引く前の数字です。融資の返済計画を広告の数字で組むと、最初の年から赤字になるおそれがあります。

チットロムの4.1%は「資産保全型」の数字

チットロムでは売出価格の中央値が1㎡あたり260,563バーツで、利回りは4.1%です。今後予定されているUpper House Branded Residences Bangkokを含め、このエリアは賃料収入より資産の保全を目的とする買い方に向いています。

都心の超高級物件の価格水準については、バンコク超高級コンドの平米単価とラマ4世・ランスアンの価格動向で詳しく解説しています。

現場の視点：6〜8%をうたう物件は、1㎡あたり10万バーツ以下の価格帯に集中しています。そしてこの価格帯に、バンコクの売れ残り在庫の約55%があります。高い表面利回りと、空室や賃料下落のリスクは、同じ価格帯の表と裏です。

利回りを守るための実務チェックリスト

4〜5%を前提にしたうえで、その利回りを実際に確保できるかどうかは、物件選びと購入手続きで決まります。調査データから、確認すべき点を次のようにまとめました。

• 駅直結・浸水対策を確認する：2026年9月下旬の洪水を受けて、Cushman & Wakefieldは、管理が行き届いた駅近コンドへの関心が高まる可能性を指摘しています。車がないと不便な郊外物件との価格差は広がる見込みです。
• 乗換駅を優先する：BTSアソーク駅とMRTスクンビット駅の乗換エリアは、単一路線の郊外駅より価値を保ってきました。Cloud Residences Sukhumvit 23のように、2路線が使えることを売りにする物件もあります。
• サービスアパートとの競合を見込む：JLLによると、契約を更新しない入居者が増えたことで、サービスアパートの賃料が下がっています。11月の転勤シーズンは、コンドを貸す側にとって入居者獲得の競争が厳しくなる時期です。
• 完成済みの物件で管理費を確認する：バンコクには、完成しても売れていないコンドが約25,700戸あります。完成済みなら、引き渡し前に実際の共用部管理費、施工不良、浸水時の状況を確認でき、実質利回りの試算の精度が上がります。
• 需要の中心は1ベッドルーム：外国人の平均購入面積は約44㎡です。安全面への懸念や資金の出どころの審査強化で中国人の需要が弱まっており、小さなスタジオで出口を描く戦略は難しくなっています。
• 外国人枠を確認する：建物ごとの外国人所有枠49%は変わっておらず、75%への引き上げ案は止まったままです。土地局は外国人比率をデジタルで管理し、上限に近い建物を把握しています。
• 移転登記費用を確認する：多くのガイドは標準の移転登記料2%（通常は売主と買主で折半）と、転売時の特定事業税3.3%を載せています。対象物件だけに適用される0.01%の軽減措置については、価格の上限と期限を土地局に確認してください。

エリアごとの賃料水準はラマ9とトンローを比べたバンコクのエリア別コンド家賃で、外国人枠の実務はバンコクの外国人コンド所有枠49%と投資の現実で詳しく紹介しています。

バンコク不動産投資2026：売れ残りは「高利回り」とされる価格帯に集中

「供給過剰」と報じられていますが、新築コンドは安くなっていません。2026年上半期の新規発売物件の平均価格は1㎡あたり120,364バーツで、9.4%上がりました。第2四半期だけで見ると平均150,420バーツで、2019年の水準に近く、過去2番目の高さです。

売れ残りは65,300戸以上、総額約3,700億バーツあります。そのうち約55%が1㎡あたり10万バーツ以下で、15万バーツ以下まで含めると約76%になります。賃貸と転売の競争が最も激しいのは、まさに「高利回りの郊外」とされる価格帯です。

東部郊外の6〜8%に潜む空室リスク

オンヌット、ベーリン、バンナーの新築コンドは1㎡あたり7万〜11万バーツが中心です。Origin Place Bangnaのような新しい物件は、同じ価格帯の大量の在庫と入居者を取り合うことになります。REICの試算では、売れ残りの消化にかかる期間はコンドで39か月、郊外の低層住宅で67か月です。

当サイトは2026年8月に「東部郊外はスクンビットより有利」という見方を紹介しましたが、ここで見直します。表面利回りが高い分、空室リスクが大きく、転売もしにくくなります。交通面の評価はイエローラインで変わるバンナーとスクンビットの通勤時間比較とあわせて検討してください。

年末は買い手が交渉しやすい時期

上半期の新規発売物件の販売率は47%で、第1四半期の45.3%から第2四半期は51.7%に上がりました。それでも、発売された住戸の半分以上はまだ売れていません。Cushman & Wakefieldは、市場が正常に戻るまでにあと2〜3年かかると見ています。

高級物件についてJLLは、販売が「積極的なデベロッパーの販売促進策」に支えられていると報告しています。2026年末までに完成する高級物件8件の事前販売率は平均約72%です。完成時に残る約28%の住戸が、最も値引き交渉をしやすい対象です。

4〜5%で成り立つ物件を一緒に探しましょう

検討中の物件の間取り図と販売価格をお送りください。広告の利回りではなく、グロス4〜5%を前提に、管理費と空室期間を反映した収支を無料で試算します。

2026年後半に完成予定のAP ThailandのLife Charoennakhon–Sathorn（リバーサイド）や、アソークのCloud Residences Sukhumvit 23など、完成済みの物件を引き渡し前に確認できる内覧も手配します。浸水時の状況や実際の管理費を自分の目で確かめてから判断できます。

年末の値引きやVIP価格の交渉が最も効く時期は限られています。まずは間取り図による分析か、内覧のご希望をお気軽にお知らせください。