バンコク超高級コンドの平米単価、85万バーツ超から100万バーツへ：ラマ4世通りとランスアンで得をする人・締め出される人
はじめに：平米85万バーツという新記録が示すもの
バンコクの超高級コンドの平米単価が、新しい水準に入りました。ラマ4世通りのUpper House Residences Bangkokでは、一部住戸が1㎡あたり85万バーツを超えています。サヴィルズは、最上位立地で100万バーツを突破する可能性があると予測しています（Nation Thailand、2026年10月29日）。
100㎡の住戸に換算すると、85万バーツなら8,500万バーツ、100万バーツなら1億バーツです。数字は大きいものの、この上昇には根拠があります。本記事では、ラマ4世通りとランスアンで誰が得をし、誰が締め出されるのかを順に整理します。
対象として想定しているのは、ルンピニ公園周辺で住戸の購入を検討している方、すでにこのエリアに物件を持っている方、そしてCBDへの住み替えを考えている方です。
Upper House Residences Bangkokとラマ4世通りの新たな価格基準
Sri Fuang Foonビル跡地という土地の重み
Upper House Residences Bangkokは、Swire Propertiesが手がける世界初のUpper Houseブランドの住宅です。所在地はパトゥムワン区ルンピニ、ラマ4世通り沿いの旧Sri Fuang Foon Building跡地です。
報道によると、この土地は2024年に1㎡あたり87.5万バーツ超（1ターラーンワーあたり350万バーツ超）で取得されました。土地代だけで、すでに平米85万バーツを上回っている計算になります。
半年で100億バーツという販売速度
同プロジェクトの販売額は、発売から6か月以内に100億バーツを超えました。この価格帯で需要が実際に確認されたことが、サヴィルズが100万バーツ突破を予測する主な根拠になっています。
Rosewood Residences Bangkokとの比較
同じラマ4世通りで、ルンピニ公園に面したフリーホールドの敷地に、Rosewood Residences Bangkokが計画されています。開発はSC AssetとTokyo Tatemono Thailand、運営はRosewood Hotel Groupです。総戸数は85戸のみで、2026年4月に着工し、2030年の竣工を予定しています。
サヴィルズの推計では、価格は平米55万バーツを超える見込みです。一般販売の日程はまだ発表されておらず、これまでの販売は個別の予約制のみで行われています。
ランスアン側：NIMIT Lumpini Park North
ランスアン／サラシン通りでは、PACE DevelopmentのNIMIT Lumpini Park Northがバンコク銀行から90億バーツのプロジェクト融資を確保しました（2026年10月27日発表）。販売率は75%で、2026年末に名義移転が始まる予定です。財務面で懸念のあった開発会社に銀行の後ろ盾がついたことで、竣工リスクは下がりました。
業界内部の視点：ラマ4世通りで土地を1㎡87.5万バーツ超で取得した開発会社は、これより安い価格で新築を供給することができません。そのため、この通りとランスアンの既存の高級コンドは、今後「同じ立地で新築するといくらかかるか」という再調達コストを基準に評価されるようになります。値下げ交渉が難しくなるのは、新築よりもむしろ周辺の築浅物件のほうです。
バンコクの超高級コンドの平米単価はいくら？
バンコクの超高級コンドの平米単価は、一般に40万バーツ超が目安で、最上位の立地では55万バーツを超えます。ラマ4世通りのUpper House Residences Bangkokでは一部住戸が85万バーツを超えており、サヴィルズは100万バーツ突破もあり得ると予測しています。
ルンピニ公園の正面で暮らす：交通と日常の実際
平米単価が高いのは、ブランド名だけが理由ではありません。ラマ4世通りとランスアンには、ほかのエリアでは手に入らない生活条件がそろっています。
- MRTルンピニ駅・MRTシーロム駅：ラマ4世通りの既存駅で、Rosewood Residences BangkokとUpper House Residences Bangkokはどちらもこの区間に位置しています。
- BTSラチャダムリ駅・BTSチットロム駅：ランスアン／サラシン通り側のNIMIT Lumpini Park Northが利用する駅です。
- ルンピニ公園という眺望資産：公園に面した区画には限りがあり、Rosewoodのように公園に正面から面した敷地はまず新たに出てきません。
- 洪水後の需要の変化：クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、2026年の洪水を受けて、管理の行き届いた駅近コンドへの関心が高まる可能性を指摘しています。
- 緑地と食の充実：公園周辺の日常については、ルンピニ公園の新しいホーカーセンターや、ルンピニ近くの11,200㎡の屋上公園デュシット・アルンの記事も参考になります。
- 周辺のブランデッド開発：ルンピニのWellEra複合開発内では、Capella Residencesの計画も進んでいます。
ブランデッドレジデンス市場の二極化：得をする人と締め出される人
得をする人
- ラマ4世通り・ランスアンの地主：87.5万バーツ超という土地の取引事例が、周辺の土地評価の基準になります。
- 国際ホテルブランド：Upper House、Rosewood、Capellaなどが、ルンピニ周辺に相次いで進出しています。
- 周辺の既存高級コンドの所有者：新築の価格が上がるほど、既存住戸の相対的な割安感が強まります。
締め出される人
- CBDへの住み替えを考えていた層：一般的な高級帯（平米25万〜40万バーツ）では、100㎡で2,500万〜4,000万バーツです。同じ広さでも、Upper Houseの水準なら8,500万バーツを超えます。
- 利回りを重視する投資家：市内の表面利回りは最高で4.4%程度ですが、平米50万バーツ超の物件では利回りが薄くなります。この価格帯の購入者は、賃料収入ではなく資産価値の上昇に賭けていることになります。
市場は二層に分かれている
市内の売れ残りコンドは65,300戸超（約3,700億バーツ）あり、その55%が300万バーツ未満の物件です。一方、Krungsri Researchによると、2026年上半期の高級コンドの新規供給は40.9%増えました。値引きが続くのは大衆向けの物件で、超高級帯の価格は下がっていません。
タイのブランデッドレジデンスは13,124戸（2,053億バーツ）で、アジア全体の供給の約26%を占めます（C9 Hotelworks）。ただし、その約42%は平米15万〜25万バーツの中位帯に集中しています。売却時に競合が多くなるのはこの中位帯であり、ルンピニ周辺の最上位帯とはリスクの性質が異なります。
保有コストと手続きの確認点
- 共益費：一部の高級プロジェクトでは月額およそ95バーツ/㎡が目安です。100㎡なら月9,500バーツになります。
- 登記手数料の軽減：移転登記と抵当権設定登記の手数料は、2027年6月30日まで0.01%に引き下げられています。ただし対象は条件を満たすタイ人購入者です。外国人の方は、適用されるかどうかを弁護士に確認してください。
- 外国人保有枠：外国人の保有上限49%は変わっていません。土地局は外国人保有比率をデジタルで管理しており、上限に近い建物を把握しています。詳しくは外国人がフリーホールドでコンドを所有するための49%クオータ解説をご覧ください。
CBDの代わりとなる選択肢
家族で住む場合は、バンナーのプール付きヴィラ（5,880万〜6,000万バーツ、平米約12万〜22.5万バーツ）も比較対象になります。平米単価はCBDのブランデッドコンドの半分以下です。通勤の現実については、イエローラインを使ったバンナーとスクンビットの通勤時間比較で検証しています。
ラマ4世通り・ランスアンの平面図分析とプライベート内覧のご相談
平米85万バーツの時代には、住戸ごとの差がそのまま数千万バーツの差になります。眺望の向き、階数、公園側か通り側か、そして外国人保有枠の残り。この4点を事前に確認しておくことが重要です。
当社では、ラマ4世通りとランスアン周辺の物件について、平面図の比較分析と平米単価の妥当性の検証をお手伝いしています。プライベート内覧の手配についても、まずはご希望の予算と広さをお知らせください。
ご相談は無料で、購入をお約束いただく必要はありません。気になる住戸の平面図を1枚お送りいただくだけで、検討を始められます。
