タイ政府評価額2027年改定：バンコクのコンド名義変更は12月と1月でどこまで費用が変わるか

2026年12月か2027年1月か：移転日ひとつで諸費用が変わる理由

バンコクのコンドを契約済みで、移転登記を12月に入れるか年明けにずらすか迷っているなら、判断の軸は一つです。2027年1月1日、タイの政府評価額が4年ぶりに全国で改定されます。

財務局（Treasury Department）は、評価額と市場価格の間にある30〜40%の乖離を縮める方針です。移転登記料、源泉徴収税、特定事業税、印紙税、土地建物税は、いずれも評価額を基準に算定されます。

そのため、同じ住戸を同じ合意価格で売買しても、1月の移転は12月より高くつく可能性があります。改定まで残りはおよそ7週間です。

多くの外国人の買主・売主は、諸費用が合意価格ではなく政府評価額で決まることを知りません。本記事では、何が変わり、誰の負担が増えるのかを具体的に整理します。

タイ政府評価額2027年改定の中身：どの費用が評価額で決まるのか

2027年の政府評価額改定で、コンドの名義変更費用はどう変わる？

2027年1月1日の政府評価額改定は、4年ぶりの全国一斉見直しで、市場価格との30〜40%の差を縮める方向です。移転登記料、源泉徴収税、特定事業税、印紙税、土地建物税はすべて評価額が基準のため、2026年12月の移転は翌月より割安になる可能性があります。

外国人買主が負担する標準コスト

外国人買主と法人には、0.01%の軽減措置が適用されません。移転登記料は通常どおり2%で、売主と50対50で折半するのが一般的です。

これに加えて源泉徴収税がかかります。さらに、売主の保有期間が5年未満なら3.3%の特定事業税、5年以上なら0.5%の印紙税のどちらかが発生します。

試算：評価額が上がると2%の移転登記料はどう動くか

以下は仮定の数字で、実際の改定幅は住戸ごとに異なります。評価額1,000万バーツの住戸が改定後に1,100万バーツになった場合、2%の移転登記料は20万バーツから22万バーツに増えます。

折半なら、買主の負担は10万バーツから11万バーツです。保有5年未満の売主の場合、3.3%の特定事業税は33万バーツから36.3万バーツに増えます。

0.01%減税の「700万バーツ条件」と評価額改定

移転登記料を2%から0.01%に、抵当権設定登録料を1%から0.01%に下げる措置は、2027年6月30日まで延長されました。700万バーツの住戸なら、最大約21万バーツの節約になります。

ただし対象はタイ人個人に限られ、売買価格と政府評価額の両方が700万バーツ以下であることが条件です。理論上、価格が700万バーツ以下でも、改定で評価額がこの線を超えれば対象外になり得ます。タイ人配偶者の名義で購入する場合は特に注意が必要です。

現場の実感：年末プロモーションの「移転費無料」は、政府の0.01%減税とは別物です。実際はデベロッパーが2%の移転登記料を肩代わりしているだけで、外国人買主にも交渉の余地があります。バンコクには売れ残りが65,300戸超あります。完成在庫を抱えるデベロッパーには、移転費の負担を必ず書面で約束させてください。

12月移転を検討する買主・売主の実務チェックリスト

評価額改定の影響は、物件の立地や保有目的によって大きく異なります。移転日を決める前に、次の点を確認してください。

• 現行の評価額を確認する：諸費用はすべて地区の土地局で支払い、評価額を基準に計算されます。合意価格ではなく、住戸の現行評価額で試算を出してください。
• 評価額と相場の差が大きい物件ほど影響が大きい：スクンビット、アーリー、ラマ9の中古コンドは、評価額が相場を大きく下回る典型例です。
• アーリーの中古：Aree Place Phahonyothinは平均約103,000バーツ/㎡、共益費は月30バーツ/㎡です。地区平均より30〜40%割安な水準です。
• ラマ9／ラチャダー：相場は80,000〜150,000バーツ/㎡、表面利回りは5〜7%、入居率は88%超と報告されています。MRTオレンジライン東区間は2026年11月下旬に初編成が到着し、2028年1月に営業運転を開始する予定です。
• 土地建物税は1月1日時点の所有者に課税：12月に移転すると、2027年分の税は買主の負担になります。1月の移転なら売主の負担です。
• 主たる住居なら非課税枠あり：住民登録簿（タビアンバーン）に登録した主たる住居なら、建物価値の最初の1,000万バーツが非課税です。外国人のコンド所有者も黄色のタビアンバーンを取得できます。
• 賃貸・セカンドホームの税率：最低区分の0.02%からで、評価額1,200万バーツなら年約2,400バーツです。オンヌットの500万バーツの賃貸住戸なら年約1,000バーツですが、同じ住戸を主たる住居として登録すれば0バーツになります。
• 外国人の資金計画：タイの銀行は原則として非居住者に融資しません。専門業者の融資は金利約12%、LTVは最大50%と報告されており、デベロッパーの分割払いのほうが割安なケースも多くあります。

外国人名義で購入する場合は、移転日より先に名義の枠を確保してください。詳しくは外国人フリーホールドコンドの49%クオータとノミニー禁止の解説をご覧ください。

買い手市場の今、評価額改定前に交渉すべきこと

Cushman & Wakefield Thailandのスラチェート・コンチープ氏は、バンコクのコンド市場が正常に戻るまでさらに2〜3年かかると見ています。背景には過剰在庫、購買力の低下、中国人買主の減少があります。

2026年第3四半期時点の売れ残りは65,300戸超、総額は約3,700億バーツにのぼります。完成済みの未販売住戸は、年末価格と移転費負担を交渉するのに最も適した対象です。

中心部の供給は細っている

第3四半期に発売されたプロジェクトの約94%は郊外でした。中心部の新規供給は限られており、長期的には中心部の価値を下支えします。

そのため、スクンビットやアーリーの中古住戸を評価額改定前に確定させる意味は小さくありません。値上がり期待よりも、取得コストを確実に抑えることを優先すべき局面です。

タイ人借り手が見ておくべき4年目の金利

国内商業銀行の平均変動金利（MRR）は、2026年6月末時点で7.38%でした。前年の7.80%からは低下しています。多くの住宅ローンは3年間の固定優遇金利のあと、MRRマイナスαに移行するため、4年目の借り換えも含めて計画を立ててください。

外国人の保有枠と投資判断の全体像はバンコクの外国人コンド所有枠と投資の現実チェックで解説しています。購入と在留資格を一緒に考えるなら、300万バーツの長期滞在ビザルートもあわせてご確認ください。

改定前に、あなたの住戸の評価額と諸費用を確認しませんか

12月に移転すべきか、1月まで待つべきかは、住戸ごとの現行評価額と保有年数、名義の形で決まります。一般論だけでは判断できません。

The Realtorsでは、プロジェクト名と住戸番号をお送りいただければ、12月移転と1月移転の諸費用比較を作成します。間取り図の分析もあわせてお届けします。

未販売の完成住戸を年内に内見したい方には、移転費負担の交渉を前提としたプライベート内見を手配します。改定まで残り約7週間ですので、お早めにご相談ください。