ဘန်ကောက် Condo Rental Yield အမှန်: Listing 5,839 ခုတွင် ပျမ်းမျှ 4.4% သာ ရှိပြီး ကြော်ငြာထားသော 6–8% မဟုတ်
ကြော်ငြာ 6–8% နှင့် Listing ဒေတာ 4.4% — ဘယ်ဂဏန်းကို ယုံရမလဲ
ဘန်ကောက် condo rental yield 6–8% ဆိုသော ကြော်ငြာကို ယုံပြီး ဝယ်ရန် စဉ်းစားနေပါက ခဏရပ်ပါ။ PropertySights ၏ 2026 အောက်တိုဘာ listing 5,839 ခုကို စစ်ဆေးရာ median ကြော်ငြာ gross yield သည် 4.4% သာ ရှိပါသည်။
Listing အများစု (interquartile range) သည် 3.9–5.0% ကြားတွင်သာ ရှိပြီး Chit Lom တွင် 4.1% အထိ ကျဆင်းနေပါသည်။ Common fee၊ အခန်းလွတ်ကာလနှင့် အခွန်များ နုတ်လိုက်ပါက agency များ၏ net yield ခန့်မှန်းချက်သည် 3.5–5.5% ခန့်သာ ကျန်ပါသည်။
နိုဝင်ဘာလ ပြောင်းရွှေ့ရာသီသည် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူ marketing အသံအကျယ်ဆုံး အချိန်ဖြစ်ပါသည်။ ဤဆောင်းပါးက မည်သည့်ဂဏန်းကို ယုံရမည်၊ မည်သည့်ဂဏန်းကို မေးခွန်းထုတ်ရမည်ကို ဒေတာဖြင့် ခွဲခြမ်းပြပါမည်။
Listing 5,839 ခုက ဖော်ပြသော ဘန်ကောက် Condo Rental Yield အမှန်
ဘန်ကောက် condo rental yield ပျမ်းမျှ ဘယ်လောက် ရှိသလဲ။
ဘန်ကောက် condo ၏ ပျမ်းမျှ ကြော်ငြာ gross rental yield သည် 4.4% ဖြစ်သည်။ PropertySights ၏ 2026 အောက်တိုဘာ listing 5,839 ခုတွင် အများစုမှာ 3.9–5.0% ကြားရှိပြီး Chit Lom တွင် 4.1% သာရှိသည်။ Common fee၊ အခန်းလွတ်ကာလနှင့် အခွန်နုတ်ပြီးနောက် net yield မှာ 3.5–5.5% ခန့်သာ ကျန်သည်။
ဤ 4.4% သည် brochure ခန့်မှန်းချက် မဟုတ်ပါ။ ပိုင်ရှင်များ ကိုယ်တိုင် ကြော်ငြာထားသော ရောင်းဈေးနှင့် ငှားခမှ တိုက်ရိုက်ထွက်လာသော ဂဏန်းဖြစ်ပါသည်။
မြို့တစ်ခုလုံး၏ median ရောင်းဈေးမှာ THB 182,143/sqm ဖြစ်ပြီး median ငှားခမှာ THB 696/sqm/လ ဖြစ်ပါသည်။ THB 696 × 12 လ = တစ်နှစ်လျှင် THB 8,352/sqm ဖြစ်ပြီး THB 182,143 ဖြင့် စားပါက 4.6% ဝန်းကျင်သာ ရပါသည်။ ကြော်ငြာငှားခကို အပြည့်ရမည်ဟု ယူဆသော်လည်း 5% မကျော်ပါ။
Chit Lom: ဈေးအမြင့်ဆုံး၊ Yield အနိမ့်ဆုံး
Chit Lom ၏ resale median ကြော်ငြာဈေးမှာ THB 260,563/sqm ဖြစ်ပြီး gross yield မှာ 4.1% သာ ရှိပါသည်။ 44 sqm အခန်းတစ်ခုကို ဤဈေးဖြင့် တွက်ပါက THB 11.46 သန်းခန့် ကုန်ကျပြီး 4.1% gross သည် တစ်နှစ် THB 470,000 ခန့်၊ တစ်လ THB 39,000 ခန့်သာ ဖြစ်ပါသည်။ ဤဂဏန်းမှာ common fee မနုတ်ရသေးပါ။
ထို့ကြောင့် BTS Chit Lom အနီး ထွက်ရှိလာမည့် Upper House Branded Residences ကဲ့သို့ စီမံကိန်းများသည် ဝင်ငွေရရန် ဝယ်ယူမှု မဟုတ်ဘဲ အရင်းအနှီး ထိန်းသိမ်းရန် (capital preservation) ဝယ်ယူမှုသာ ဖြစ်ပါသည်။ ဤဈေးကွက်အပေါ်ဆုံးအလွှာ၏ ဈေးနှုန်းဖွဲ့စည်းပုံကို ဘန်ကောက် ultra luxury condo စတုရန်းမီတာ ဈေးနှုန်း ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာချက် တွင် ဆက်လက်ဖတ်ရှုနိုင်ပါသည်။
Agency Yield Range များ — Best Case အဖြစ်သာ သဘောထားပါ
- Sathorn–Silom (Chong Nonsi၊ Surasak): 4.5–6.0%
- Ari: 5–6.5%
- On Nut၊ Bearing၊ Bang Na: 6–8% (ဈေးနှုန်း THB 70,000–110,000/sqm)
Varsovia Estate ၏ ဤ range များသည် PropertySights ၏ listing median 4.4% ထက် 1–3 ရာခိုင်နှုန်းမှတ် ပိုမြင့်နေပါသည်။ အကောင်းဆုံးအခြေအနေ (best case) အဖြစ်သာ ယူဆပြီး ဘဏ္ဍာရေးတွက်ချက်မှုကို gross 4–5% ဖြင့် ပြုလုပ်သင့်ပါသည်။
အတွင်းသတင်းအမြင်: yield ကို ဒေသအလိုက် မကြည့်ပါနှင့် — ဈေးအလွှာအလိုက် ကြည့်ပါ။ 6–8% ဟု ကြော်ငြာသော THB 100,000/sqm အောက် အလွှာသည် ဘန်ကောက်၏ မရောင်းရသေးသော condo stock 55% ခန့် စုနေသည့် နေရာ ဖြစ်ပါသည်။ ထိုမြင့်မားသော headline yield သည် ငှားသူရရန် ပြိုင်ဆိုင်မှု၊ အခန်းလွတ်ကာလ အန္တရာယ်နှင့် အားနည်းသော resale ကို ပေးဆပ်ထားသည့် ဈေးပင် ဖြစ်ပါသည်။
Net Yield ကို ကာကွယ်ပေးမည့် Condo ရွေးချယ်ရေး စစ်ဆေးစာရင်း
Gross 4.4% ကို net အဖြစ် ထိန်းထားနိုင်ရန် အခန်းလွတ်ကာလ နည်းပြီး ကုန်ကျစရိတ် ပွင့်လင်းမြင်သာသော အဆောက်အအုံကို ရွေးရပါမည်။ ဒေတာတွင် ပါဝင်သော အချက်များမှာ အောက်ပါအတိုင်း ဖြစ်ပါသည်။
- Interchange တည်နေရာ: BTS Asok နှင့် MRT Sukhumvit interchange အနီး အဆောက်အအုံများသည် line တစ်ခုတည်းရှိသော ဆင်ခြေဖုံး ဘူတာများထက် တန်ဖိုး ပိုထိန်းနိုင်ခဲ့ပါသည်။ Cloud Residences Sukhumvit 23 ကဲ့သို့ စီမံကိန်းများကို BTS နှင့် MRT နှစ်ခုလုံး ချိတ်ဆက်မှုဖြင့် ရောင်းချနေပါသည်။
- ရေကြီးမှု ခံနိုင်ရည်: 2026 စက်တင်ဘာလကုန် ရေကြီးမှုနောက်ပိုင်း Cushman & Wakefield က mass transit အနီး ကောင်းစွာ စီမံထားသော condo များကို စိတ်ဝင်စားမှု မြင့်လာနိုင်သည်ဟု ဆိုပါသည်။ Transit ချိတ်ဆက်ထားသော အဆောက်အအုံနှင့် ကားမှီခိုရသော ဆင်ခြေဖုံး stock ကြား ဈေးကွာဟချက် ကျယ်လာနိုင်ပါသည်။
- ပြီးစီးပြီး stock ကို ကိုယ်တိုင် စစ်ပါ: ဘန်ကောက်တွင် ဆောက်လုပ်ပြီး မရောင်းရသေးသော condo 25,700 ခန့် ရှိပါသည်။ ချို့ယွင်းချက်၊ ရေကြီးချိန် အခြေအနေနှင့် တကယ့် common fee ကို လွှဲပြောင်းမီ မြင်တွေ့နိုင်ပြီး ဤ fee သည် net yield ကို တိုက်ရိုက် သက်ရောက်ပါသည်။ Riverside ရှိ AP ၏ Life Charoennakhon–Sathorn သည် 2026 နှောင်းပိုင်း ပြီးစီးရန် ရှိပါသည်။
- အခန်းအရွယ်အစား: 2026 Q2 နိုင်ငံခြားဝယ်သူ ပျမ်းမျှ ဝယ်ယူမှုမှာ 44 sqm ခန့်၊ THB 4.5 သန်းခန့် ဖြစ်ပါသည်။ နေရာကောင်းရှိ 40–50 sqm 1-bedroom များသည် လက်ရှိ ဝယ်လိုအားနှင့် ကိုက်ညီပါသည်။
- Serviced apartment ပြိုင်ဆိုင်မှု: JLL ၏ Q3 2026 အစီရင်ခံစာအရ ငှားသူများ စာချုပ်မသက်တမ်းတိုးခြင်းကြောင့် serviced apartment ငှားခများ ကျဆင်းနေပါသည်။ ဆိုလိုသည်မှာ ပုဂ္ဂလိက condo ပိုင်ရှင်များသည် ဤနိုဝင်ဘာ ငှားသူရှာရာတွင် ပြိုင်ဘက် ပိုများပါသည်။
ဒေသအလိုက် ငှားခ ကွာခြားမှုကို အသေးစိတ် နှိုင်းယှဉ်လိုပါက Rama 9 နှင့် Thonglor ဘန်ကောက် condo အငှားခ ဧရိယာအလိုက် နှိုင်းယှဉ်ချက် ကို ကြည့်ရှုပါ။
Yield မြင့်သော ဒေသများ၏ ကွယ်ဝှက်အန္တရာယ်: Unsold Stock၊ နိုင်ငံခြားဝယ်သူနှင့် ဈေးညှိနှိုင်းခွင့်
Oversupply သည် မှားသော အလွှာတွင် ရှိနေသည်
Cushman & Wakefield ၏ Q3 2026 ဒေတာအရ ဘန်ကောက်တွင် မရောင်းရသေးသော condo 65,300 ကျော် (တန်ဖိုး THB 370 ဘီလီယံခန့်) ရှိပါသည်။ ၎င်းတို့အနက် 55% ခန့်မှာ THB 100,000/sqm အောက်ဖြစ်ပြီး THB 150,000/sqm အထိ ထည့်ပါက 76% ခန့် ဖြစ်ပါသည်။
On Nut၊ Bearing နှင့် Bang Na တို့၏ 6–8% yield ပြောဆိုချက်သည် ဤငှားရမ်းပြိုင်ဆိုင်မှုကို ထည့်မတွက်ထားပါ။ Origin Place Bangna ကဲ့သို့ စီမံကိန်းများသည် ဤ eastern suburbs ယူဆချက်ကို စမ်းသပ်မည့် ဥပမာ ဖြစ်ပါသည်။ ဤအချက်က TheRealtors ၏ 2026 ဩဂုတ်လ eastern suburbs က Sukhumvit ကို ကျော်သည်ဟူသော အမြင်ကို ပြင်ဆင်ပေးပါသည် — headline yield ပိုမြင့်လျှင် အခန်းလွတ်အန္တရာယ် ပိုမြင့်ပြီး resale ပိုအားနည်းပါသည်။
REIC ၏ Q2 2026 ခန့်မှန်းချက်အရ supply အသစ်မရှိပါက condo stock ရှင်းရန် 39 လ၊ low-rise ရှင်းရန် 67 လ ကြာမည် ဖြစ်ပါသည်။
နိုင်ငံခြားဝယ်သူ နည်းလာသော်လည်း တစ်ဦးချင်း ပိုသုံးစွဲသည်
2026 H1 နိုင်ငံခြား condo လွှဲပြောင်းမှု 8.8% ကျဆင်းပြီး 6,533 ခု ဖြစ်သော်လည်း Q2 တန်ဖိုးမှာ 20.2% မြင့်တက်ပြီး THB 14.8 ဘီလီယံ ရှိပါသည်။ တရုတ်ဝယ်သူများ အများဆုံးဖြစ်နေဆဲဖြစ်သော်လည်း ဝယ်ယူမှု လျော့ကျနေသဖြင့် studio အသေးများကို တရုတ်ဝယ်သူထံ ပြန်ရောင်းရန် အစီအစဉ်မှာ ပိုခက်လာပါသည်။
အဆောက်အအုံတစ်ခုလျှင် 49% နိုင်ငံခြား ပိုင်ဆိုင်ခွင့် ကန့်သတ်ချက် မပြောင်းလဲသေးဘဲ 75% အထိ မြှင့်ရန် အဆိုပြုချက် ရပ်တန့်နေပါသည်။ အသေးစိတ်ကို ထိုင်းနိုင်ငံ နိုင်ငံခြားသား freehold condo ပိုင်ဆိုင်ခွင့် 49% quota လမ်းညွှန် တွင် ဖတ်ရှုပါ။
Yield ကို စားသွားသော လွှဲပြောင်းကုန်ကျစရိတ်များ
- စံ transfer fee 2% (များသောအားဖြင့် 50/50 ခွဲပေး)
- Specific Business Tax 3.3% နှင့် resale တွင် withholding tax
- 0.01% လျှော့ချထားသော နှုန်းမှာ အရည်အချင်းပြည့်မီသော unit များအတွက်သာ ဖြစ်၍ ဈေးကန့်သတ်ချက်နှင့် သက်တမ်းကုန်ရက်ကို Land Department တွင် စစ်ဆေးပါ
Luxury တွင် အလျင်မလိုပါနှင့် — ဈေးညှိပါ
New launch ဈေးများ မကျသေးပါ — 2026 H1 ပျမ်းမျှ THB 120,364/sqm (9.4% တက်) ဖြစ်ပြီး Q2 တွင် THB 150,420/sqm ရှိပါသည်။ သို့သော် JLL အရ luxury အရောင်းကို ပြင်းထန်သော developer မက်လုံးများဖြင့်သာ ထိန်းထားရပြီး 2026 နှစ်ကုန် ပြီးစီးမည့် luxury စီမံကိန်း 8 ခုတွင် presale ပျမ်းမျှ 72% သာ ရှိပါသည်။
ကျန် 28% ခန့်သည် Widen by Sansiri၊ Ei8theen Seven၊ Still Sukhumvit 20 နှင့် ROMM Convent ကဲ့သို့ စီမံကိန်းများတွင် ဈေးညှိနှိုင်းနိုင်သည့် နေရာ ဖြစ်ပါသည်။ New launch sell-through 47% သာ ရှိပြီး Cushman က ပုံမှန်ပြန်ဖြစ်ရန် 2–3 နှစ် ကြာဦးမည်ဟု ခန့်မှန်းသဖြင့် ဝယ်သူများသည် 2027 အထိ ဈေးညှိအင်အား ရှိနေဦးမည် ဖြစ်ပါသည်။
သင့် Unit ၏ Yield အမှန်ကို တွက်ချက်ပေးပါမည် — Floor Plan ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာမှု တောင်းဆိုပါ
စိတ်ဝင်စားနေသော unit ၏ floor plan သို့မဟုတ် listing link ကို ပေးပို့ပါ။ ကျွန်ုပ်တို့က brochure ဂဏန်း မဟုတ်ဘဲ gross 4–5% အခြေခံဖြင့် common fee၊ အခန်းလွတ်ကာလနှင့် လွှဲပြောင်းကုန်ကျစရိတ်များ ထည့်သွင်းကာ net yield ကို တွက်ပေးပါမည်။
ပြီးစီးပြီးသော stock ကို ကြည့်လိုပါက ကိုယ်ပိုင် private viewing စီစဉ်ပေးနိုင်ပြီး တကယ့် common fee၊ ရေကြီးချိန် အခြေအနေနှင့် နိုင်ငံခြား quota ရရှိနိုင်မှုကို လွှဲပြောင်းမီ အတည်ပြုပေးပါမည်။ ကတိကဝတ် မလိုအပ်ပါ — မေးခွန်းတစ်ခုဖြင့် စတင်နိုင်ပါသည်။
