နိုင်ငံခြားသားများအတွက် ထိုင်းနိုင်ငံတွင် Freehold Condo ပိုင်ဆိုင်မှုသည် တစ်ခုတည်းသော ဘေးကင်းသောလမ်းကြောင်း — Nominee ကဘာကြောင့် မအောင်မြင်သနည်း

ဘာကြောင့် Nominee ဖွဲ့စည်းပုံများသည် ၂၀၂၆ ခုနှစ်တွင် အပြင်းထန်ဆုံး Crackdown နှင့် ရင်ဆိုင်ရသနည်း

ထိုင်းနိုင်ငံအစိုးရသည် ၂၀၂၆ ခုနှစ် ဒီဇင်ဘာလ ပြီးဆုံးသည့်အချိန်ဆီ Deadline သတ်မှတ်ကာ ပြည်နယ်အုပ်ချုပ်ရေးမှူးများကို Nominee Company ဖွဲ့စည်းပုံများမှတစ်ဆင့် နိုင်ငံခြားသားများ တရားမဝင်ပိုင်ဆိုင်ထားသော မြေပိုင်ဆိုင်မှုများကို ဖော်ထုတ်ပြီး ဆောင်ရွက်ရန် ညွှန်ကြားထားသည်။ ဤဆောင်ရွက်မှုတွင် ပိုင်ဆိုင်မှုများကို Compulsory Sale အဖြစ် အတင်းအကျပ် ရောင်းချခိုင်းနိုင်သည့် အာဏာပါဝင်သည်။

Phuket ကဲ့သို့သော Hotspot များတွင်သာ မဟုတ်ဘဲ ထိုင်း-နိုင်ငံခြားသား စုံတွဲ ပါဝင်သည့် မြေပိုင်ဆိုင်မှု ငွေကြေးစစ်ဆေးမှုများအထိ ကျယ်ပြန့်လာသည်။ "True Controlling Figure" ဟုခေါ်သည့် ကျောကိုးပုဂ္ဂိုလ်ကိုရှာဖွေ၍ တရားစွဲဆိုမည့် ဖြစ်နိုင်ချေသည် အပြည့်အဝ ရှိနေသည်။

Insider Insight: ထိုင်းနိုင်ငံတွင် နိုင်ငံခြားသားတစ်ဦး တရားဝင် ဘေးကင်းစွာ ပိုင်ဆိုင်နိုင်သည့် ပိုင်ဆိုင်မှုအမျိုးအစားမှာ Freehold Condominium Unit တစ်ခုတည်းဖြစ်သည် — ၎င်းကိုပင် အဆောက်အအုံ၏ 49% Quota အောက်တွင်သာ ဆောင်ရွက်နိုင်သည်။ ဤအချက်ကို ကောင်းမွန်စွာနားလည်ခြင်းသည် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများအတွက် အမှားအယွင်းမရှိစေရန် အရေးကြီးသည်။

Nominee Company ဖွဲ့ကာ မြေဝယ်ယူသည့် နည်းလမ်းများသည် ဥပဒေအရ ပြင်းထန်စွာ တားမြစ်ထားပြီး ၂၀၂၆ ခုနှစ်ကစ၍ ဤဆောင်ရွက်မှုများသည် ပထမဆုံးအကြိမ် တစ်နိုင်ငံလုံးဆိုင်ရာ Enforcement Level သို့ ရောက်ရှိလာပြီဖြစ်သည်။

49% Quota — နိုင်ငံခြားသားများအတွက် Freehold Condo ပိုင်ဆိုင်မှုဆိုင်ရာ အသေးစိတ် ရှင်းလင်းချက်

နိုင်ငံခြားသားတစ်ဦး ထိုင်းနိုင်ငံတွင် Condo ဝယ်ယူ၍ Freehold ပိုင်ဆိုင်နိုင်ပါသလား?

Freehold Condominium Ownership သည် Thailand Condominium Act အောက်တွင် နိုင်ငံခြားသားများ တရားဝင်ပိုင်ဆိုင်နိုင်သည့် တစ်ခုတည်းသောနည်းလမ်းဖြစ်သည်။ အဆောက်အအုံတစ်ခု၏ နိုင်ငံခြားသား Quota သည် ကန့်သတ်ပမာဏ၏ 49% ကျော်မကြောင်း သေချာစွာစစ်ဆေးရမည်။

၎င်း 49% Quota ဆိုသည်မှာ Condominium အဆောက်အအုံတစ်ခုရှိ ရောင်းချနိုင်သော စုစုပေါင်း ဧရိယာ (Total Saleable Area) ၏ 49% ကိုသာ နိုင်ငံခြားသားများ ပိုင်ဆိုင်ခွင့်ရှိသည်ဟု ဆိုလိုသည်။ ဤ Quota ပြည့်သွားပါက Freehold Title ဖြင့်ဝယ်ယူနိုင်ခြင်း မရှိတော့ဘဲ ဘန်ကောက်ရှိ Foreign Condo Ownership Quota ၏ ကန့်သတ်ချက်များဆိုင်ရာ အသေးစိတ်ကို ကျွန်ုပ်တို့၏ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုဆိုင်ရာ ဆောင်းပါးတွင် ဆက်လက်ဖတ်ရှုနိုင်သည်။

ငွေပြောင်းလည်ခြင်းနှင့် ပတ်သက်၍လည်း Foreign Exchange Transaction (FET) Form ဖြင့် ငွေကို ထိုင်းနိုင်ငံသို့ တရားဝင်ပေးပို့ပြီး ဝယ်ယူသည့် ဘဏ်မှ ငွေလွှဲပြောင်းမှု အထောက်အထား (FET Certificate) ရောင်းသည့်အချိန် ပြန်ပေးဆောင်ရန် လိုအပ်သည် — ဤ FET Documentation မပြည့်လျှင် Repatriation ပြဿနာ ဖြစ်နိုင်သည်ကို မမေ့သင့်ပါ။

Nominee ဖွဲ့စည်းပုံ vs Freehold Condo — ရင်ဆိုင်ရမည့် ဥပဒေအန္တရာယ်များ

Nominee Company Setup ဖြင့် မြေဝယ်ယူသူများ ရင်ဆိုင်ရနိုင်သည့် အဓိကအန္တရာယ်များမှာ —

• Compulsory Sale: တရားမဝင်ဟု ဖော်ထုတ်ခံရပါက ပိုင်ဆိုင်မှုကို ဖိနှိပ်ရောင်းချခိုင်းခြင်း ခံရနိုင်သည်။
• ပိုင်ဆိုင်မှု ဆုံးရှုံးမှု: "True Controlling Figure" ဟုသတ်မှတ်ခံရပါက ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသည့် ငွေများ အားလုံး ဆုံးရှုံးနိုင်သည်။
• ရာဇဝတ်မှု တရားစွဲဆိုမှု: ထိုင်းနိုင်ငံ၏ Land Code ချိုးဖောက်မှုသည် ရာဇဝတ်မှုအကြောင်းပြချက်ဖြစ်နိုင်သည်။
• ငွေကြေးဆိုင်ရာ စစ်ဆေးမှု: ထိုင်း-နိုင်ငံခြားသား စုံတွဲ ပါဝင်သော မြေပိုင်ဆိုင်မှုများတွင် ငွေကြေးရင်းမြစ်ကို အသေးစိတ် စစ်ဆေးနေသည်။

BOI-Promoted Investment ကဲ့သို့ ဥပဒေကြောင်းအရ သီးသန့်ခွင့်ပြုထားသည့် နည်းလမ်းများကလွဲ၍ နိုင်ငံခြားသားများ ထိုင်းနိုင်ငံတွင် မြေကိုတိုက်ရိုက်ပိုင်ဆိုင်ခွင့် မရှိပေ။ ၂၀၂၆ ၏ Enforcement Wave ကြောင့် ယခင်က "ပုံမှန်" ဟုထင်ရသည့် Company Structure များသည် ယခုတော့ High-Risk Zone သို့ ဝင်ရောက်သွားပြီဖြစ်သည်။

3 Million Baht Longstay Visa ကဲ့သို့ ဥပဒေဘောင်ကျသော နည်းလမ်းများမှတစ်ဆင့် ထိုင်းနိုင်ငံ နေထိုင်ရပ်တည်ခြင်းသည် Nominee Risk ကို ယူရန်မလိုဘဲ Long-Term Residency ရရှိနိုင်သည့် ပိုမိုဘေးကင်းသောနည်းလမ်းတစ်ခု ဖြစ်သည်။

ဘန်ကောက်ရှိ Freehold Condo ရောင်းဝယ်ရာတွင် ဆောင်ရွက်ရမည့် လက်တွေ့ကိစ္စများ

Freehold Condo ဝယ်ယူမည်ဆိုပါက အောက်ပါ အဓိကချက်များကို မမေ့ပါနှင့်:

• Foreign Quota စစ်ဆေးရန်: ဝင်ဝယ်မည့် အဆောက်အအုံ၏ 49% Foreign Quota ကျန်ရှိမကျန်ကို Developer သို့မဟုတ် Land Department မှ တိုက်ရိုက်စစ်ဆေးရမည်။
• FET Documentation ပြုစုရန်: ငွေပမာဏ THB 50,000 နှင့်အထက် ကုန်ကျသည့်ငွေကို ထိုင်းနိုင်ငံဘဏ်မှ Foreign Exchange Transaction Form (FET) ဖြင့် မှတ်တမ်းတင်ရမည်။
• Legal Due Diligence: Title Deed (Chanote) စစ်ဆေးမှု၊ Encumbrance စစ်ဆေးမှုကို ဥပဒေအကြံဉာဏ်ပေးသူမှတစ်ဆင့် ဆောင်ရွက်ရမည်။
• Sinking Fund & Common Area Fee: ဝယ်ယူမည့် Unit ၏ ကနဦး Sinking Fund နှင့် လစဉ် Common Fee ပမာဏကို ကြိုတင်မေးမြန်းရမည်။

ဘန်ကောက်ရှိ Sukhumvit Soi 21-39 (Asok-Phrom Phong) ဒေသတွင် Price Per Sqm သည် THB 120,000 မှ 200,000 ကြားရှိပြီး Rental Yield 5-6% ရရှိနိုင်သည်ဟု အချက်အလက်များက ညွှန်ပြသည်။ ဤဒေသတွင် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုကို Thonglor နှင့် Ekkamai ဒေသဆိုင်ရာ ငှားရမ်းသည့် လမ်းညွှန် တွင် ဖတ်ရှုပြီး ဒေသအလိုက် ပြောင်းလဲမှုများကို ပိုမိုနားလည်နိုင်သည်။

BTS Asok နှင့် MRT Sukhumvit ချိတ်ဆက်မှုကြောင့် Sukhumvit အပိုင်းတွင် ရောင်းဝယ်ရန် ငှားရမ်းရန် လိုအပ်သည့် Transit Accessibility သည် ငွေပေးလိုသည့် Expat Tenant Pool ကို ဆွဲဆောင်ထားသည်။

ဘန်ကောက်ကွန်ဒို ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုဆိုင်ရာ ဈေးကွက်အခြေအနေ — ၂၀၂၆ အချက်အလက်များ

ထိုင်းနိုင်ငံ၏ ၂၀၂၆ ခုနှစ် ပထမနှစ်ဝက်တွင် အိမ်ခြံမြေ Ownership Transfer Volume သည် 17.6% တိုးတက်ခဲ့သော်လည်း Average Transfer Value မှာ 6.6% ကျဆင်းခဲ့သည်။ ဆိုလိုသည်မှာ ဈေးကွက်သည် Lower-Ticket Transaction များဖြင့် ကောင်းလာသည်ဖြစ်ပြီး High-End Freehold Unit များအတွက် ပြိုင်ဆိုင်မှုသည် ပိုမိုချောမွတ်နေဆဲဖြစ်သည်။

ဘန်ကောက် Condominium ဈေးကွက်သည် Landed Housing ထက် ပိုမိုမြန်ဆန်သော ပြန်လည်ကောင်းမွန်မှုကို ပြသနေပြီး Second-Hand Homes သည် ဈေးကွက်၏ ၃ ပုံ ၂ ပုံနီးပါးကို ကိုင်ဆောင်ထားသည်။ ၂၀၂၇ ဇွန်လ 30 ရက်နေ့အထိ THB 7 သန်း အောက်ဝယ်သော ထိုင်းဝယ်သူများအတွက် Transfer Fee 0.01% သာ ကျသင့်သည့် Government Incentive ရှိသော်လည်း ၎င်းသည် ထိုင်းနိုင်ငံသားများသာ ခံစားခွင့်ရှိသော ထောက်ပံ့ကြေးဖြစ်ကြောင်း သတိပြုရမည်။

Overall Bangkok Condo Market တွင် Gross Rental Yield သည် 4.0% မှ 7.0% ကြားရှိပြီး Operating Cost၊ Tax နှင့် Agent Fee နုတ်ပြီးနောက် Net Yield မှာ 3.5% မှ 5.5% ကြားရှိသည်။ Silom-Sathorn ဒေသတွင် Yield 4.5-5.5% ရပြီး Price Per Sqm သည် THB 100,000 မှ 180,000 ကြားရှိသည်။ Suburb Condo Rental Yield အချက်အလက်များကို ယှဉ်ကြည့်ပါက CBD Unit များနှင့် ပြင်ပဒေသရှိ Unit များကြားရှိ ကွာဟချက်ကို ပိုနားလည်နိုင်မည်ဖြစ်သည်။

သင်၏ Freehold Condo ဝယ်ယူမှုအတွက် ကျွန်ုပ်တို့နှင့် ဆက်သွယ်ပါ — Private Floor-Plan Analysis တောင်းဆိုပါ

49% Quota စစ်ဆေးမှုမှ FET Documentation အထိ — Freehold Condo ဝယ်ယူသည့်ဖြစ်စဉ်တစ်ခုလုံးတွင် မှားယွင်းသောဆောင်ရွက်မှုတစ်ခုတည်းသည် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသည့်ငွေ အားလုံးကို ဆုံးရှုံးစေနိုင်သည်။

ကျွန်ုပ်တို့၏ Bangkok Property Specialist များသည် Nominee Risk မရှိသော Verified Freehold Units များကိုသာ တင်ပြပြီး Quota Availability ကို Real-Time စစ်ဆေးပေးနိုင်သည်။ ဘန်ကောက် ဈေးကွက်ကို ကျွမ်းကျင်သော ကျွန်ုပ်တို့နှင့်အတူ သင်နှင့်ကိုက်ညီမည့် Freehold Unit ၏ Floor-Plan Analysis ကို Private Consultation မှတစ်ဆင့် လုံးဝ Obligation-Free ဖြင့် တောင်းဆိုနိုင်သည်။

ဆက်သွယ်ရန်မှာ — Form ဖြည့်ပေးလိုက်ပါ၊ ၂၄ နာရီအတွင်း ကျွန်ုပ်တို့မှ Verified Quota Data နှင့်အတူ ပြန်လည်ဆက်သွယ်ပေးပါမည်။