ထိုင်း အကဲဖြတ်တန်ဖိုး 2027: ဘန်ကောက် condo ကို ဒီဇင်ဘာ ၂၀၂၆ မှာ လွှဲပြောင်းမလား၊ ဇန်နဝါရီ ၂၀၂၇ အထိ စောင့်မလား

နိဒါန်း: သင်သဘောတူထားတဲ့ ဈေးနှုန်းက လွှဲပြောင်းခကို မဆုံးဖြတ်ပါ

ဘန်ကောက် condo တစ်ခန်းကို ဒီဇင်ဘာ ၂၀၂၆ မှာ လွှဲပြောင်းမလား၊ ဇန်နဝါရီ ၂၀၂၇ အထိ စောင့်မလား။ အဖြေက ရောင်းသူနဲ့ ညှိထားတဲ့ ဈေးနှုန်းပေါ် မမူတည်ဘဲ ထိုင်းအစိုးရ အကဲဖြတ်တန်ဖိုး (appraised value) ပေါ်မှာ မူတည်ပါတယ်။

Perfect Homes ရဲ့ closing-cost လမ်းညွှန်အရ အစိုးရ အကဲဖြတ်တန်ဖိုးတွေကို ၂၀၂၇ ဇန်နဝါရီ ၁ ရက်မှာ နိုင်ငံအနှံ့ ပြန်လည်သတ်မှတ်မှာဖြစ်ပြီး ဒါဟာ လေးနှစ်အတွင်း ပထမဆုံးအကြိမ် ဖြစ်ပါတယ်။ Treasury Department က အကဲဖြတ်တန်ဖိုးနဲ့ ဈေးကွက်တန်ဖိုးကြား 30–40% ကွာဟချက်ကို ကျဉ်းမြောင်းအောင် လုပ်ဆောင်နေပါတယ်။

ပြန်လည်သတ်မှတ်ချိန်မတိုင်ခင် ခုနစ်ပတ်ခန့်သာ ကျန်ပါတော့တယ်။ နိုင်ငံခြားသား ဝယ်သူနဲ့ ရောင်းသူ အများအပြားက ကြေးတွေကို သဘောတူဈေးပေါ် မဟုတ်ဘဲ အစိုးရ အကဲဖြတ်တန်ဖိုးပေါ် တွက်တယ်ဆိုတာ မသိကြသေးပါဘူး။

ထိုင်း အကဲဖြတ်တန်ဖိုး 2027 ပြန်လည်သတ်မှတ်ခြင်း: condo လွှဲပြောင်းကုန်ကျစရိတ် ဘယ်လိုပြောင်းမလဲ

ဒီဇင်ဘာနဲ့ ဇန်နဝါရီကြား ကွာခြားချက်က အကဲဖြတ်တန်ဖိုးကို အခြေခံတဲ့ ကြေးငွေ လေးမျိုးကြောင့် ဖြစ်ပါတယ်။ အကဲဖြတ်တန်ဖိုး မြင့်တက်ရင် ဒီကြေးတွေ အားလုံး တစ်ပြိုင်နက် တက်လာပါတယ်။

• လွှဲပြောင်းခ (transfer fee): ပုံမှန် 2%။ နိုင်ငံခြားသား ဝယ်သူနဲ့ ကုမ္ပဏီတွေက 2% အပြည့် ပေးရပြီး ရောင်းသူနဲ့ 50/50 ခွဲပေးလေ့ရှိပါတယ်။
• Specific business tax 3.3%: ရောင်းသူက ယူနစ်ကို ၅ နှစ်အောက် ပိုင်ဆိုင်ခဲ့ရင် ကျသင့်ပါတယ်။
• Stamp duty 0.5%: specific business tax မကျသင့်တဲ့အခါ အစားထိုး ကျသင့်ပါတယ်။
• Withholding tax: ဒါလည်း အကဲဖြတ်တန်ဖိုးပေါ်မှာ တွက်ချက်ပါတယ်။

ဒီကြေးငွေအားလုံးကို ခရိုင် Land Office မှာ လွှဲပြောင်းတဲ့နေ့မှာ ပေးချေရပါတယ်။ ဒါကြောင့် ဇန်နဝါရီ ၁ ရက်နောက်ပိုင်း Land Office ကို ရောက်တဲ့ အရောင်းအဝယ်တိုင်းက တန်ဖိုးအသစ်နဲ့ တွက်ချက်ခံရနိုင်ပါတယ်။

ထိုင်း အကဲဖြတ်တန်ဖိုး 2027 ပြောင်းလဲမှုက condo လွှဲပြောင်းခကို ဘယ်လို ထိခိုက်သလဲ?

အစိုးရ အကဲဖြတ်တန်ဖိုး အသစ်က ၂၀၂၇ ဇန်နဝါရီ ၁ ရက်မှ စတင်အသက်ဝင်ပြီး လွှဲပြောင်းခ 2%၊ withholding tax၊ specific business tax 3.3% သို့မဟုတ် stamp duty 0.5% အားလုံးကို ဒီတန်ဖိုးပေါ် တွက်ချက်ပါတယ်။ ဈေးကွက်နဲ့ ကွာဟချက် 30–40% ကျဉ်းလာရင် ဒီဇင်ဘာ လွှဲပြောင်းမှုက ပိုသက်သာနိုင်ပါတယ်။

ဥပမာ တွက်ချက်မှု (သရုပ်ပြရန်သာ)

ဈေးကွက်တန်ဖိုး THB 10m ရှိပြီး လက်ရှိ အကဲဖြတ်တန်ဖိုး THB 6.5m (ကွာဟချက် 35%) ဖြစ်တဲ့ Sukhumvit resale ယူနစ်တစ်ခုကို စဉ်းစားကြည့်ပါ။ 2% လွှဲပြောင်းခက THB 130,000 ဖြစ်ပြီး specific business tax 3.3% ကျသင့်ရင် THB 214,500 ဖြစ်ပါတယ်။

အကဲဖြတ်တန်ဖိုးကို THB 8m အထိ တိုးမြှင့်လိုက်တယ်ဆိုပါစို့ (ဥပမာ ကိန်းဂဏန်းသာ၊ တရားဝင် ခန့်မှန်းချက် မဟုတ်ပါ)။ လွှဲပြောင်းခက THB 160,000 နဲ့ specific business tax က THB 264,000 ဖြစ်လာပြီး withholding tax မပါဘဲ စုစုပေါင်း THB 79,500 ပိုကုန်ပါမယ်။

ထိုင်းဝယ်သူများအတွက် THB 7m ကန့်သတ်ချက် အန္တရာယ်

0.01% လွှဲပြောင်းခ လျှော့ချမှုက ထိုင်းနိုင်ငံသား တစ်ဦးချင်းအတွက်သာ ဖြစ်ပြီး ရောင်းဈေးနဲ့ အစိုးရ အကဲဖြတ်တန်ဖိုး နှစ်ခုစလုံး THB 7m သို့မဟုတ် အောက်ဖြစ်ရပါမယ်။ ဒီအစီအစဉ်က ၂၀၂၇ ဇွန် ၃၀ အထိ ရှိပေမယ့် အကဲဖြတ်တန်ဖိုး အသစ်က THB 7m အနီးရှိ ယူနစ်တစ်ခုကို ကန့်သတ်ချက်အထက် တွန်းပို့သွားရင် အခွင့်အရေး ဆုံးရှုံးနိုင်ပါတယ်။

ဒီဇင်ဘာ မကုန်ခင် လွှဲပြောင်းဖို့ လက်တွေ့ စစ်ဆေးစာရင်း

ဇန်နဝါရီ ၁ ရက်မတိုင်ခင် Land Office ကို ရောက်ဖို့ ရည်ရွယ်ရင် အောက်ပါအချက်တွေကို ယခုလထဲမှာ စတင်ပြင်ဆင်သင့်ပါတယ်။

• လက်ရှိ အကဲဖြတ်တန်ဖိုးကို တောင်းပါ: ရောင်းသူ သို့မဟုတ် developer ထံမှ ယူနစ်ရဲ့ လက်ရှိ အစိုးရ အကဲဖြတ်တန်ဖိုးကို စာဖြင့် တောင်းခံပြီး သင့်ကြေးငွေကို ကြိုတင်တွက်ပါ။
• Free transfer ကမ်းလှမ်းချက်ကို စာဖြင့် အတည်ပြုပါ: နှစ်ကုန် promotion တွေက free transfer လို့ ကြော်ငြာလေ့ရှိပေမယ့် နိုင်ငံခြားသားအတွက် အမှန်တကယ် သက်သာငွေက developer က 2% ပေးချေတာ ဖြစ်ပါတယ်။ အစိုးရ 0.01% လျှော့ချမှု မဟုတ်ပါ။
• ငွေကြေး ကြိုတင်အဆင်သင့်ဖြစ်ပါစေ: ထိုင်းဘဏ်တွေက နိုင်ငံခြားသား non-resident တွေကို ယေဘုယျအားဖြင့် ချေးငွေမပေးပါ။ Tranio အရ အထူးချေးငွေပေးသူတစ်ဦးက 50% loan-to-value အများဆုံးနဲ့ 12% ခန့် အတိုးယူပြီး developer အရစ်ကျ အစီအစဉ်တွေက ပိုသက်သာလေ့ရှိပါတယ်။
• ဇန်နဝါရီ ၁ ရက် မြေနှင့်အဆောက်အအုံ အခွန် စည်းမျဉ်း: ဇန်နဝါရီ ၁ ရက်မှာ ပိုင်ဆိုင်သူက တစ်နှစ်လုံးအခွန်ကို ပေးရတဲ့အတွက် ဒီဇင်ဘာ လွှဲပြောင်းရင် ဝယ်သူက ၂၀၂၇ အခွန်ကို တာဝန်ယူရပါမယ်။ On Nut မှာ THB 5m ငှားရမ်း condo တစ်ခုအတွက် တစ်နှစ် THB 1,000 ခန့်သာ ဖြစ်ပါတယ်။
• Tabien baan မှတ်ပုံတင်ပါ: အိမ်ထောင်စုစာရင်း (tabien baan) မှာ နေထိုင်သူအဖြစ် မှတ်ပုံတင်ထားရင် ပထမ THB 10m အဆောက်အအုံတန်ဖိုး ကင်းလွတ်ခွင့်ရပါတယ်။ condo ပိုင်ဆိုင်တဲ့ နိုင်ငံခြားသားတွေလည်း အဝါရောင် tabien baan ရယူနိုင်ပါတယ်။
• ထိုင်းဝယ်သူများ: THB 7m အိမ်တစ်လုံးမှာ THB 210,000 ခန့်အထိ သက်သာနိုင်ပြီး THB 3m အောက် ယူနစ်တွေအတွက် GHB ရဲ့ One Home Per Person PLUS အစီအစဉ်က 2.6% မှ စတင်တဲ့ အတိုးနှုန်း၊ နှစ် ၄၀ အထိ သက်တမ်းကို ကမ်းလှမ်းပါတယ်။
• စတုတ္ထနှစ် mortgage: ၂၀၂၆ ဇွန်လကုန်မှာ ပျမ်းမျှ MRR က 7.38% ဖြစ်ပြီး ပုံသေနှုန်း ၃ နှစ်ပြီးနောက် MRR အနှုတ် margin သို့ ပြောင်းလဲပါတယ်။

နိုင်ငံခြားသား ဝယ်သူဆိုရင် လွှဲပြောင်းခ မတွက်ခင် ပိုင်ဆိုင်ခွင့် ဖွဲ့စည်းပုံကို အရင်အတည်ပြုပါ။ နိုင်ငံခြားသား freehold condo ပိုင်ဆိုင်မှု 49% quota လမ်းညွှန် မှာ အသေးစိတ် ဖတ်ရှုနိုင်ပါတယ်။

ဘန်ကောက် condo လွှဲပြောင်းခနဲ့ ဈေးကွက်: ဒီဇင်ဘာက ဝယ်သူဘက် အားသာတဲ့ အချိန်

အကဲဖြတ်တန်ဖိုး ပြန်လည်သတ်မှတ်ချိန်က ဝယ်သူဘက် ညှိနှိုင်းအားကောင်းတဲ့ ဈေးကွက်နဲ့ တိုက်ဆိုင်နေပါတယ်။ Cushman & Wakefield ရဲ့ Surachet Kongcheep က ဘန်ကောက် condo ဈေးကွက် ပုံမှန်ပြန်ဖြစ်ဖို့ နောက်ထပ် ၂–၃ နှစ် လိုနိုင်တယ်လို့ ဆိုပါတယ်။

Q3 2026 အထိ မရောင်းရသေးတဲ့ ယူနစ် 65,300 ကျော် (THB 370bn ခန့်) ရှိနေပြီး Q3 launch တွေရဲ့ 94% ခန့်က ဆင်ခြေဖုံးမှာ ဖြစ်ပါတယ်။ မြို့လယ် project အသစ် နည်းပါးမှုက Sukhumvit၊ Ari နဲ့ Rama 9 ရှိ resale တန်ဖိုးတွေကို ရေရှည်ထောက်ပံ့ပေးပါတယ်။

အတွင်းသတင်း: ဒီဇင်ဘာမှာ ပြီးစီးပြီး မရောင်းရသေးတဲ့ ယူနစ်ကို ဝယ်ယူရင် အကျိုးနှစ်ထပ် ရနိုင်ပါတယ်။ အကဲဖြတ်တန်ဖိုး အဟောင်းနဲ့ ကြေးတွက်ခံရပြီး stock များနေတဲ့ developer က နှစ်ကုန် စာရင်းမပိတ်ခင် 2% လွှဲပြောင်းခကို ပေးချေဖို့ ပိုလွယ်ကူစွာ သဘောတူတတ်ပါတယ်။ ဒါကို အရောင်းစာချုပ်ထဲမှာ ရေးသွင်းဖို့ မမေ့ပါနဲ့။

Rama 9: Orange Line မတိုင်မီ

Rama 9 / Ratchada မှာ THB 80,000–150,000/sqm ဈေးနှုန်း၊ gross yield 5–7% နဲ့ occupancy 88% ကျော် ရှိပါတယ်။ ငှားရမ်းခ တက်လာချိန်မှာ ဈေးနှုန်း မပြောင်းလဲဘဲ ရှိနေခဲ့ပြီး MRT Orange Line အရှေ့ပိုင်းရဲ့ ပထမဆုံး ရထားက ၂၀၂၆ နိုဝင်ဘာနှောင်းပိုင်း ရောက်ရှိကာ ငွေပေးဝန်ဆောင်မှုကို ၂၀၂၈ ဇန်နဝါရီမှ စတင်ပါမယ်။

Ari: resale ဈေးလျှော့ ဝင်ပေါက်

Aree Place Phahonyothin ကဲ့သို့ အဟောင်း resale အဆောက်အအုံတွေက THB 103,000/sqm ခန့်နဲ့ common fee THB 30/sqm သာရှိကာ ခရိုင်ပျမ်းမျှထက် 30–40% လျော့နည်းပါတယ်။ ဒီလို အကဲဖြတ်တန်ဖိုးနဲ့ ဈေးကွက်ကွာဟချက် ကြီးမားတဲ့ နေရာတွေမှာ ဇန်နဝါရီ ပြန်လည်သတ်မှတ်မှုရဲ့ သက်ရောက်မှု အများဆုံး ဖြစ်နိုင်ပါတယ်။

နိုင်ငံခြားသား quota နဲ့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု အမြင်ကို ဘန်ကောက် နိုင်ငံခြားသား condo quota ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု အခြေအနေ အောက်တိုဘာ ၂၀၂၆ မှာ ဆက်လက်ဖတ်ပါ။ Bang Na ဘက်က ရွေးချယ်စရာတွေအတွက် Yellow Line Bang Na နဲ့ Sukhumvit ခရီးချိန် နှိုင်းယှဉ်ချက် ကို ကြည့်ရှုနိုင်ပါတယ်။

ဇန်နဝါရီ ၁ ရက် မတိုင်ခင် သင့်လွှဲပြောင်းကုန်ကျစရိတ်ကို စစ်ဆေးပါ

Sukhumvit၊ Ari သို့မဟုတ် Rama 9 မှာ resale condo တစ်ခန်းကို ဈေးညှိနေပြီလား။ ယူနစ်ရဲ့ လက်ရှိ အစိုးရ အကဲဖြတ်တန်ဖိုးကို ပေးပို့ပါ၊ ဒီဇင်ဘာနဲ့ ဇန်နဝါရီ လွှဲပြောင်းကုန်ကျစရိတ် နှိုင်းယှဉ်ချက်ကို ကျွန်ုပ်တို့ တွက်ချက်ပေးပါမယ်။

ဒါ့အပြင် floor-plan ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာမှု တောင်းဆိုခြင်း သို့မဟုတ် ပြီးစီးပြီး ယူနစ်တွေကို သီးသန့်ကြည့်ရှုခွင့် စီစဉ်ခြင်းကို Land Office ရက်ချိန်း မပြည့်ခင် ယခုပဲ စတင်နိုင်ပါတယ်။ မည်သည့် တာဝန်ယူမှုမှ မလိုအပ်ပါ။