ราคาคอนโดอัลตร้าลักชัวรี่ กรุงเทพฯ ต่อตารางเมตร ทะลุ 850,000 บาท: ใครได้ ใครหลุดวงบนพระราม 4 และหลังสวน

850,000 บาทต่อตร.ม. คือเพดานใหม่ของแนวสวนลุมพินี

ราคาคอนโดอัลตร้าลักชัวรี่ กรุงเทพฯ ต่อตารางเมตร ขยับขึ้นอีกขั้น เมื่อบางยูนิตของ Upper House Residences บนถนนพระราม 4 ตั้งราคาเกิน 850,000 บาทต่อตร.ม. ส่วน Savills คาดว่าราคาสูงสุดในทำเลไพรม์อาจทะลุ 1 ล้านบาท (Nation Thailand, 29 ต.ค. 2569)

หากคุณกำลังชั่งใจว่าจะซื้อบนแนวพระราม 4 หรือหลังสวนตอนนี้ หรือถือห้องหรูในย่านนี้อยู่แล้ว ตัวเลขชุดนี้เปลี่ยนสมการทั้งหมด ยูนิต 100 ตร.ม. ที่ 850,000 บาทเท่ากับ 85 ล้านบาท และถ้าแตะ 1 ล้านบาทจริง ก็คือ 100 ล้านบาท

บทความนี้ไม่ได้พูดถึงตลาดคอนโดทั้งเมือง แต่โฟกัสเฉพาะถนนสองเส้นที่รายล้อมสวนลุมพินี พร้อมแยกให้ชัดว่าใครได้ ใครเสีย

Upper House Residences และแนวพระราม 4: ตัวเลขเบื้องหลังราคาต่อตร.ม. ระดับสถิติ

Upper House Residences ของ Swire Properties ตั้งอยู่บนที่ดินอาคารศรีเฟื่องฟุ้งเดิม ถนนพระราม 4 เขตปทุมวัน นี่คือ Upper House Residences แห่งแรกของโลก และทำยอดขายเกิน 10,000 ล้านบาทภายในหกเดือนหลังเปิดขาย

ต้นทุนที่ดินคือแรงดันหลัก รายงานระบุว่าแปลงนี้ถูกซื้อเมื่อปี 2567 ที่ราคาเกิน 875,000 บาทต่อตร.ม. หรือมากกว่า 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา Savills ใช้โครงการนี้เป็นหลักฐานว่าคอนโดท็อปของกรุงเทพฯ มีโอกาสข้ามเส้น 1 ล้านบาทต่อตร.ม.

ห่างไปไม่ไกลบนถนนเส้นเดียวกัน Rosewood Residences Bangkok ของ SC Asset ร่วมกับ Tokyo Tatemono Thailand กำลังก่อสร้างบนที่ดินฟรีโฮลด์หันหน้าสู่สวนลุมพินี มีเพียง 85 ยูนิต เริ่มก่อสร้างเมษายน 2569 กำหนดแล้วเสร็จปี 2573 และ Savills ประเมินราคาไว้เกิน 550,000 บาทต่อตร.ม.

ราคาคอนโดอัลตร้าลักชัวรี่ในกรุงเทพฯ ต่อตารางเมตรอยู่ที่เท่าไร?

ราคาคอนโดอัลตร้าลักชัวรี่ในกรุงเทพฯ เริ่มต้นเหนือ 400,000 บาทต่อตร.ม. ทำเลระดับท็อปเกิน 550,000 บาท และบางยูนิตของ Upper House Residences บนถนนพระราม 4 สูงกว่า 850,000 บาท โดย Savills คาดว่าราคาสูงสุดอาจทะลุ 1 ล้านบาทต่อตร.ม.

เพื่อให้เห็นภาพ ตลาดลักชัวรี่ทั่วไปในใจกลางเมืองอยู่ที่ 250,000–400,000 บาทต่อตร.ม. (Nestopa, ก.ย. 2569) ยูนิต 100 ตร.ม. ในกลุ่มนี้จึงราว 25–40 ล้านบาท ส่วนแนวพระราม 4 กำลังสร้างราคาอีกชั้นหนึ่งที่สูงกว่าถึงเกินเท่าตัว

มุมมองคนในวงการ: ที่ดินของ Upper House ถูกซื้อในราคาเกิน 875,000 บาทต่อตารางเมตรที่ดิน ซึ่งหมายความว่าโครงการใหม่ใดก็ตามที่จะเกิดบนแปลงไพรม์ริมสวนลุมพินีหลังจากนี้ ต้องตั้งราคาจากต้นทุนชุดเดียวกัน ราคาขาย 850,000 บาทจึงไม่ใช่จุดสูงสุด แต่เป็นราคาอ้างอิงขั้นต่ำของรอบถัดไป และนี่คือเหตุผลที่เจ้าของห้องหรูเดิมบนแนวนี้ได้อานิสงส์โดยไม่ต้องทำอะไรเลย

ฝั่งหลังสวน ภาพก็ไปทางเดียวกัน โครงการบนถนนหลังสวนและถนนวิทยุขายกันเหนือ 500,000 บาทต่อตร.ม. แล้ว และ NIMIT Lumpini Park North ของ PACE Development บนถนนหลังสวนตัดถนนสารสิน เพิ่งได้วงเงินสินเชื่อโครงการ 9,000 ล้านบาทจากธนาคารกรุงเทพ พร้อมรายงานยอดขาย 75%

ชีวิตจริงบนแนวพระราม 4 และหลังสวน: ราคานี้ซื้ออะไรได้บ้าง

ราคาต่อตร.ม. ระดับนี้ไม่ได้จ่ายเพื่อพื้นที่ แต่จ่ายเพื่อตำแหน่งที่แทบไม่มีทางเพิ่มซัพพลายได้อีก นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อได้จริงในแต่ละโครงการ

• หน้าสวนลุมพินีแบบถาวร: Rosewood Residences Bangkok และ Upper House Residences ตั้งติดสวนลุมพินีบนพระราม 4 วิวสวนกลางเมืองแบบนี้มีแปลงที่ดินรองรับได้จำกัดมาก
• MRT ลุมพินี และ MRT สีลม: แนวพระราม 4 เชื่อมสองสถานีนี้ หลังน้ำท่วมปี 2569 Cushman & Wakefield ชี้ว่าความกังวลเรื่องน้ำท่วมอาจเพิ่มความสนใจคอนโดที่บริหารดีและใกล้รถไฟฟ้า
• BTS ราชดำริ และ BTS ชิดลม: NIMIT Lumpini Park North บนถนนหลังสวน เข้าถึงสองสถานีนี้ได้สะดวก เหมาะกับคนที่ทำงานฝั่งราชประสงค์และชิดลม
• สัดส่วนผู้อยู่อาศัยต่ำ: Rosewood มีเพียง 85 ยูนิต ซึ่งแปลว่าความเป็นส่วนตัวสูง แต่ก็แปลว่าโควตาต่างชาติ 49% เต็มได้เร็ว
• ค่าส่วนกลางที่ต้องคิดล่วงหน้า: โครงการลักชัวรี่บางแห่งเก็บราว 95 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน ยูนิต 120 ตร.ม. จึงตกราว 11,400 บาทต่อเดือน ก่อนรวมค่าบริการแบรนด์
• พื้นที่สีเขียวที่ขยายตัว: นอกจากสวนลุมพินีเอง ย่านนี้ยังได้ ดุสิต อรุณ รูฟพาร์ค ป่ากลางเมือง 11,200 ตร.ม. ใกล้สวนลุมพินี ซึ่งตอกย้ำแนวคิดเมือง 15 นาทีของย่านนี้
• คู่แข่งแบรนด์เนมในรัศมีเดียวกัน: Capella Residences ในโครงการ WellEra ย่านลุมพินี เป็นอีกตัวเลือกที่ผู้ซื้อควรเทียบควบคู่กัน

สำหรับคนที่ใช้ชีวิตนอกบ้านเป็นหลัก ย่านปทุมวันและสีลมยังมีร้านอาหารใหม่เปิดต่อเนื่อง ดูได้จาก ร้านอาหารใหม่ย่านปทุมวันและสีลม ตุลาคม 2569

ใครได้ ใครถูกผลักออก: ผู้ชนะและผู้แพ้จากราคา 1 ล้านบาทต่อตร.ม.

ผู้ชนะ

• เจ้าของที่ดินบนพระราม 4 และหลังสวน: ราคาที่ดินเกิน 875,000 บาทต่อตร.ม. กลายเป็นราคาอ้างอิงของแปลงข้างเคียง
• เจ้าของห้องหรูเดิมในย่าน: เมื่อโครงการใหม่ต้องขายเกิน 550,000–850,000 บาท ห้องมือสองคุณภาพดีในทำเลเดียวกันดูคุ้มขึ้นทันที
• แบรนด์โรงแรมระดับโลก: Rosewood ทำโครงการที่พักอาศัยแห่งแรกในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่นี่ ส่วน Upper House ทำแห่งแรกของโลก
• ผู้ซื้อ NIMIT Lumpini Park North: สินเชื่อ 9,000 ล้านบาทลดความเสี่ยงการสร้างไม่เสร็จ และกำหนดโอนปลายปี 2569 ตกอยู่ในช่วงลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งมีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 สำหรับผู้ซื้อชาวไทยที่เข้าเกณฑ์

ผู้แพ้

• คนที่อยากอัปเกรดเข้าย่าน CBD: เงิน 59.5 ล้านบาทซื้อได้เพียงราว 70 ตร.ม. ที่ราคา 850,000 บาทต่อตร.ม.
• นักลงทุนที่หวังค่าเช่า: ที่ระดับ 500,000 บาทต่อตร.ม. ขึ้นไป ผลตอบแทนค่าเช่าบางมาก ขณะที่ค่าเฉลี่ยทั้งเมืองสูงสุดราว 4.4% อยู่ในกลุ่มตลาดกลางใกล้รถไฟฟ้า ผู้ซื้อแนวนี้จึงเดิมพันกับมูลค่าทุน ไม่ใช่รายได้
• ผู้ถือห้องแบรนด์เนมระดับกลาง: ไทยมีซัพพลายแบรนด์เรสซิเดนซ์ 13,124 ยูนิต มูลค่า 205,300 ล้านบาท ราว 26% ของเอเชีย และ 42% อยู่ในช่วง 150,000–249,999 บาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นจุดที่การแข่งขันขายต่อจะดุที่สุด

ตลาดแยกเป็นสองขั้ว

ขณะที่การเปิดโครงการคอนโดลักชัวรี่เพิ่มขึ้น 40.9% ในครึ่งแรกปี 2569 (Krungsri Research) กรุงเทพฯ ยังมีคอนโดค้างขายกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่าราว 370,000 ล้านบาท และ 76% ของสต็อกนี้อยู่ที่ 150,000 บาทต่อตร.ม. หรือต่ำกว่า

นี่คือเหตุผลที่ส่วนลดในตลาดแมสจะยังอยู่ ส่วนราคาอัลตร้าลักชัวรี่ริมสวนลุมพินีกลับยืนแข็ง เพราะซัพพลายบางมากและธนาคารยังพร้อมปล่อยกู้ให้โครงการระดับบน

ทางเลือกสำหรับครอบครัวที่ต้องการพื้นที่

เงินจำนวนเดียวกับยูนิต 70 ตร.ม. บนพระราม 4 ซื้อบ้านพูลวิลล่า 550 ตร.ม. บนที่ดิน 104 ตร.ว. ราคา 59 ล้านบาท (ราว 141,827 บาทต่อตร.ม.) ในแนวบางนาได้ ดูต้นทุนเวลาเดินทางเพิ่มได้ที่ เวลาเดินทางสายสีเหลือง บางนา เทียบสุขุมวิท

เช็กลิสต์สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

โควตาต่างชาติยังอยู่ที่ 49% และกรมที่ดินติดตามสัดส่วนแบบดิจิทัลพร้อมแจ้งเตือนอาคารที่ใกล้เต็ม โครงการเล็กอย่าง 85 ยูนิตของ Rosewood ยิ่งต้องเช็กเร็ว อ่านรายละเอียดใน กรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์คอนโดสำหรับชาวต่างชาติภายใต้โควตา 49%

ส่วนข้อเสนอเพิ่มการลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านเป็น 200,000 บาท ยังไม่เป็นกฎหมาย จึงไม่ควรนำมานับรวมในงบประมาณ

ขอผลวิเคราะห์แปลนและราคาต่อตร.ม. แบบส่วนตัว

Rosewood Residences Bangkok ยังไม่ประกาศวันเปิดขายสาธารณะ และที่ผ่านมาขายผ่านการนัดหมายส่วนตัวเท่านั้น ผู้ซื้อที่อยากเข้าก่อนจึงต้องเตรียมตัวตั้งแต่ตอนนี้

ส่งงบประมาณ ขนาดยูนิตที่ต้องการ และสัญชาติผู้ถือกรรมสิทธิ์มาให้เรา ทีมงานจะเปรียบเทียบราคาต่อตร.ม. ระหว่างพระราม 4 หลังสวน และทางเลือกนอก CBD พร้อมตรวจสถานะโควตาต่างชาติของอาคารที่คุณสนใจ

ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่มีข้อผูกมัด เพียงขอแปลนห้องหรือนัดชมห้องแบบส่วนตัว แล้วตัดสินใจด้วยตัวเลขจริงก่อนราคาจะขยับไปถึง 1 ล้านบาทต่อตร.ม.