ราคาประเมินที่ดิน 2570: โอนคอนโดกรุงเทพฯ ธันวาคมนี้ หรือรอถึงมกราคม ค่าใช้จ่ายวันโอนต่างกันแค่ไหน
เหลือเวลาราวเจ็ดสัปดาห์ก่อนราคาประเมินรอบใหม่มีผล
ถ้าคุณกำลังจะโอนคอนโดในกรุงเทพฯ การนัดโอนเดือนธันวาคม 2569 อาจเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการโอนดีลเดียวกันในเดือนมกราคม 2570 อย่างเห็นได้ชัด เหตุผลคือราคาประเมินราชการรอบใหม่จะเริ่มใช้ทั่วประเทศในวันที่ 1 มกราคม 2570
รอบนี้เป็นการปรับครั้งแรกในรอบสี่ปี กรมธนารักษ์ตั้งใจลดช่องว่างระหว่างราคาประเมินกับราคาตลาด ซึ่งปัจจุบันห่างกันราว 30–40% ตามคู่มือค่าใช้จ่ายวันโอนของ Perfect Homes
ผู้ซื้อและผู้ขายชาวต่างชาติจำนวนมากยังไม่รู้ว่าค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดินเขตคิดจากราคาประเมินของรัฐ ไม่ได้คิดจากราคาที่ตกลงซื้อขายกัน พอฐานราคาประเมินขยับขึ้น ค่าใช้จ่ายวันโอนก็ขยับตามไปด้วย
ราคาประเมินที่ดิน 2570: ทำไมโอนเดือนธันวาคมกับมกราคมถึงจ่ายไม่เท่ากัน
ราคาประเมินที่ดินใหม่ปี 2570 ส่งผลต่อค่าโอนคอนโดอย่างไร?
ราคาประเมินราชการรอบใหม่ที่มีผลวันที่ 1 มกราคม 2570 จะเป็นฐานคำนวณใหม่ของค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เมื่อรัฐลดช่องว่างกับราคาตลาดที่ห่างกันราว 30–40% ห้องชุดเดียวกันที่โอนเดือนมกราคมจึงมีแนวโน้มเสียค่าใช้จ่ายสูงกว่าการโอนในเดือนธันวาคม
ค่าใช้จ่ายรายการไหนผูกกับราคาประเมิน
ตามคู่มือของ Perfect Homes ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ล้วนคำนวณจากราคาประเมิน ค่าธรรมเนียมการโอนอัตราปกติคือ 2% และค่าจดจำนองคือ 1%
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ใช้เมื่อผู้ขายถือครองห้องไม่ถึง 5 ปี ถ้าถือครองครบ 5 ปีขึ้นไปจะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ทุกรายการคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ ดังนั้นฐานที่สูงขึ้นทำให้ตัวเลขสุดท้ายสูงขึ้นตามโดยตรง
คำนวณง่าย ๆ ทุก 1 ล้านบาทที่ราคาประเมินเพิ่มขึ้น
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% เพิ่มขึ้น 20,000 บาท ถ้าแบ่งจ่ายฝ่ายละครึ่งตามธรรมเนียมทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายจะจ่ายเพิ่มฝ่ายละ 10,000 บาท
- สำหรับดีลที่ผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ส่วนต่างนี้คิดเป็น 33,000 บาทต่อทุก 1 ล้านบาทของฐานคำนวณที่เพิ่มขึ้น
- ถ้าผู้ขายเสียอากรแสตมป์ 0.5% ส่วนต่างคือ 5,000 บาทต่อทุก 1 ล้านบาท
ตัวเลขข้างต้นเป็นเลขคณิตจากอัตราภาษีเท่านั้น ราคาประเมินใหม่ของแต่ละอาคารต้องรอดูจากประกาศของกรมธนารักษ์ ก่อนเซ็นสัญญาควรให้ทีมงานตรวจราคาประเมินของห้องที่คุณสนใจเป็นรายห้อง
ทำเลไหนได้รับผลมากที่สุด
ผลกระทบจะชัดที่สุดในทำเลที่ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาดมาก เช่น คอนโดมือสองในสุขุมวิท อารีย์ และพระราม 9 ซึ่งเป็นตลาดที่การซื้อขายต่อเกิดขึ้นบ่อยและราคาตลาดขยับนำราคาประเมินมานาน
ตัวอย่างในอารีย์ อาคารเก่าอย่าง Aree Place Phahonyothin มีราคาขายต่อเฉลี่ยราว 103,000 บาทต่อตร.ม. ค่าส่วนกลาง 30 บาทต่อตร.ม. ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของย่าน 30–40% ส่วนพระราม 9 และรัชดาซื้อขายกันที่ 80,000–150,000 บาทต่อตร.ม.
ข้อสังเกตจากคนในวงการ: ช่องว่างราคาประเมินในทำเลมือสองยิ่งกว้างเท่าไร ผลกระทบตอนรัฐปรับฐานก็ยิ่งแรงเท่านั้น ผู้ซื้อห้องเก่าในอารีย์หรือพระราม 9 ที่นัดโอนในเดือนธันวาคมจะได้ใช้ฐานราคาประเมินรอบเดิมเป็นครั้งสุดท้าย แต่ต้องรู้ด้วยว่าการเป็นเจ้าของห้องก่อน 1 มกราคม ทำให้คุณต้องรับภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปี 2570 ไปด้วย
เช็กลิสต์ก่อนนัดโอนที่สำนักงานที่ดินเขตในเดือนธันวาคม
ค่าธรรมเนียมทั้งหมดชำระที่สำนักงานที่ดินเขตในวันโอน รายการด้านล่างช่วยให้คุณปิดดีลได้ทันก่อนราคาประเมินรอบใหม่มีผล
- ล็อกวันโอนให้อยู่ก่อน 1 มกราคม 2570: ถ้าคุณใช้เงินโอนจากต่างประเทศ ให้เผื่อเวลาสำหรับเอกสาร FET (Foreign Exchange Transaction) ด้วย
- ขอตัวเลขราคาประเมินปัจจุบันของห้อง: ใช้คำนวณค่าโอน 2% และภาษีที่เกี่ยวข้องล่วงหน้า จะได้ไม่ต้องเดาตัวเลขในวันโอน
- ตรวจสิทธิ์ค่าโอน 0.01%: สิทธิ์นี้ใช้ได้เฉพาะบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และทั้งราคาซื้อขายกับราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการมีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 ผู้ที่เข้าเงื่อนไขประหยัดได้สูงสุดราว 210,000 บาทสำหรับบ้านราคา 7 ล้านบาท
- ผู้ซื้อต่างชาติและนิติบุคคลเสียค่าโอนเต็ม 2%: ส่วนใหญ่แบ่งจ่ายกับผู้ขายฝ่ายละครึ่ง ก่อนโอนควรทบทวน เงื่อนไขกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติภายใต้โควตา 49%
- วางแผนเรื่องทะเบียนบ้าน: ห้องชุดที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านจะได้รับยกเว้นภาษีส่วนสิ่งปลูกสร้าง 10 ล้านบาทแรก ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของห้องชุดยื่นขอทะเบียนบ้านเล่มเหลืองได้
- ขอเอกสารยืนยันเรื่อง ‘ฟรีค่าโอน’ เป็นลายลักษณ์อักษร: ในโปรโมชันปลายปี เงินส่วนนี้คือค่าโอน 2% ที่ผู้พัฒนาโครงการจ่ายแทนคุณ ไม่ใช่สิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมจากรัฐ
ถ้าคุณซื้อในพระราม 9 ให้ดูความคืบหน้าของรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออกประกอบด้วย ขบวนแรกมีกำหนดมาถึงปลายพฤศจิกายน 2569 ทดลองวิ่งให้ประชาชนใช้ตั้งแต่ธันวาคม 2570 และเปิดให้บริการเก็บค่าโดยสารในเดือนมกราคม 2571
ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโด ภาษีที่ดิน และอำนาจต่อรองของผู้ซื้อช่วงปลายปี
ช่วงนี้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากกว่าปกติ Cushman & Wakefield รายงานว่ากรุงเทพฯ มีคอนโดเหลือขายกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่าราว 370,000 ล้านบาท ณ ไตรมาส 3 ปี 2569
Surachet Kongcheep จาก Cushman & Wakefield ประเมินว่าตลาดคอนโดกรุงเทพฯ อาจต้องใช้เวลาอีก 2–3 ปีกว่าจะกลับสู่ภาวะปกติ สาเหตุคือสต็อกล้น กำลังซื้ออ่อน และผู้ซื้อชาวจีนลดลง ห้องสร้างเสร็จที่ยังขายไม่ออกจึงเป็นจุดที่เจรจาส่วนลดได้มากที่สุด
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: กฎวันที่ 1 มกราคม
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเรียกเก็บจากผู้ที่เป็นเจ้าของห้อง ณ วันที่ 1 มกราคม ถ้าคุณรับโอนในเดือนธันวาคม คุณจะเป็นผู้รับภาระภาษีปี 2570 ทั้งปี
ถ้าห้องนั้นเป็นบ้านหลังที่สองหรือปล่อยเช่า อัตราเริ่มต้นคือ 0.02% เท่ากับราว 2,400 บาทต่อปีสำหรับห้องที่มีราคาประเมิน 12 ล้านบาท ห้องปล่อยเช่าราคา 5 ล้านบาทในอ่อนนุชเสียราว 1,000 บาทต่อปี แต่ถ้าเจ้าของย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านและใช้เป็นที่อยู่หลัก ภาษีจะเป็นศูนย์ ชาวต่างชาติเสียภาษีในอัตราเดียวกับคนไทย
มุมนักลงทุน: ทำเลใจกลางเมืองกับทำเลชานเมือง
ราว 94% ของโครงการเปิดใหม่ในไตรมาส 3 อยู่ในชานเมือง อุปทานใหม่ในใจกลางกรุงเทพฯ จึงมีน้อย ซึ่งช่วยพยุงมูลค่าคอนโดใจกลางเมืองในระยะยาว พระราม 9 และรัชดาให้ผลตอบแทนค่าเช่าเบื้องต้น 5–7% และมีรายงานอัตราการเข้าพักสูงกว่า 88% ค่าเช่าในย่านนี้ขยับขึ้นขณะที่ราคาขายทรงตัว
ถ้าคุณกำลังชั่งน้ำหนักว่าจะลงทุนก้อนใหญ่หรือไม่ ควรอ่าน บทวิเคราะห์โควตาต่างชาติซื้อคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 และ เส้นทางวีซ่า Longstay ด้วยการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 3 ล้านบาท ประกอบกันก่อนตัดสินใจ
ให้เราคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนของห้องคุณก่อน 1 มกราคม 2570
ส่งชื่อโครงการหรือแปลนห้องที่คุณสนใจมาให้เรา ทีมงานจะเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายวันโอนระหว่างฐานราคาประเมินรอบปัจจุบันกับรอบปี 2570 และตรวจว่าคุณมีสิทธิ์ค่าโอน 0.01% หรือไม่
ถ้าคุณกำลังดูห้องสร้างเสร็จในสุขุมวิท อารีย์ หรือพระราม 9 เรานัดชมห้องแบบส่วนตัวได้ภายในสัปดาห์นี้ จะได้มีเวลาเจรจาเงื่อนไข ‘ฟรีค่าโอน’ เป็นลายลักษณ์อักษร และนัดโอนให้ทันเดือนธันวาคม
ไม่มีข้อผูกมัดใด ๆ เพียงแจ้งงบประมาณและทำเลที่ต้องการ เราจะส่งผลวิเคราะห์แปลนห้องพร้อมตัวเลขค่าใช้จ่ายกลับไปให้คุณ
